Texto Legal
Criterio 5/IVA/N - Exencion de IVA en casa habitacion
Interpretacion normativa
El articulo 9, fraccion II de la Ley del IVA establece que no se pagara IVA por la enajenacion de construcciones adheridas al suelo destinadas a casa habitacion. El SAT interpreta que la exencion aplica unicamente cuando el inmueble se destine exclusivamente a uso habitacional, y no cuando se utilice parcial o totalmente para fines comerciales, industriales o profesionales.
Fundamento legal
- Articulo 9, fraccion II de la Ley del IVA
- Articulo 21-A del Reglamento de la Ley del IVA
- Regla 11.7.1 de la Resolucion Miscelanea Fiscal 2026
Requisitos para la exencion
La exencion aplica cuando: (1) La construccion este adherida al suelo de manera permanente. (2) El destino sea exclusivamente casa habitacion. (3) No se trate de hoteles, casas de huespedes, hospitales, asilos u otros inmuebles de hospedaje comercial. (4) El terreno donde se encuentra el inmueble no exceda la proporcion prevista en la ley (la enajenacion del terreno se grava si excede la superficie cubierta).
Inmuebles de uso mixto
Cuando un inmueble se destine parcialmente a casa habitacion y parcialmente a fines comerciales, la exencion solo aplica a la proporcion del inmueble destinada a vivienda. La proporcion comercial se grava a la tasa general del 16%. Esta situacion es comun en inmuebles donde la planta baja se usa como comercio y los pisos superiores como vivienda.
Terreno
La enajenacion del suelo no esta gravada con IVA (articulo 9, fraccion I, LIVA). Sin embargo, el SAT precisa que cuando el terreno se enajene junto con una construccion que no sea casa habitacion, el valor del terreno se incluye en la base del impuesto si no se puede identificar por separado.
Análisis SDV Asesores
Interpretación práctica por el equipo de SDV
SDV Asesores: La exencion de IVA en venta de casa habitacion es un beneficio importante para desarrolladores inmobiliarios y propietarios. Sin embargo, es fundamental que el inmueble se destine exclusivamente a vivienda; cualquier uso comercial parcial puede generar la obligacion de pagar IVA proporcional. En proyectos de uso mixto, recomendamos separar claramente las superficies habitacionales de las comerciales desde la escrituracion para evitar contingencias.
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Preguntas Frecuentes
¿Qué establece el Artículo 5/IVA/N del CN SAT?
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